4 października 2021 Piotr Szymczyk

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości – czy można podpisać w zwykłej formie pisemnej?

W ostatnim czasie popyt na kupno lokali mieszkalnych nieustannie rośnie. Niejednokrotnie z uwagi na okazyjną ofertę lub inne okoliczności nie sposób udać się do notariusza celem podpisania przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego. Czy w takim wypadku można podpisać taką umowę w zwykłej formie pisemnej (bez udziału notariusza)?

Warunki  i cel umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości

Zgodnie z art. 389 Kodeksu cywilnego:

  • 1. Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.
  • 2. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

W umowie przedwstępnej sprzedaży lokalu mieszkalnego należy określić warunki przyszłej umowy przyrzeczonej, tj.

przedmiot umowy, czyli określony lokal mieszkalny;

cenę sprzedaży,

termin zawarcia umowy przyrzeczonej.

W umowie można też określić wysokość wniesionego zadatku lub zaliczki. O różnicy między tymi dwoma formami przedpłaty znajdą Państwo informację w moim poprzednim wpisie – https://www.skilex.com.pl/zaliczka-a-zadatek-jaka-jest-roznica/ .

Celem umowy przedwstępnej jest zagwarantowanie stronom, że w niedalekiej przyszłości zawrą umowę sprzedaży o warunkach określonych w umowie przyrzeczonej. Kupujący zyskuje przez to czas na dopełnienie formalności związanych z kupnem, np. przeprowadzenie procedury uzyskania kredytu, a sprzedający ma gwarancję, że sprzeda mieszkanie po określonej cenie.

Forma zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości

Wydawać by się mogło, że taka umowa powinna zostać sporządzona w formie aktu notarialnego. Wszak zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione. Niemniej jednak w obrocie prawnym dopuszczalne jest zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości w zwykłej formie pisemnej. Taka umowa będzie ważna, przy czym umowa przyrzeczona, czyli zobowiązująca do przeniesienia własności, musi być już zawarta w formie aktu notarialnego. Zaznaczyć należy, że główna różnica co do wyboru formy zawarcia umowy przedwstępnej sprowadza się do tego, jakie uprawnienia mają strony, jeśli jedna ze stron nie będzie chciała zawrzeć przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości.

Wybór formy i skutki uchylania się od zawarcia umowy przyrzeczonej

Stosownie do art. 390 Kodeksu cywilnego:

  • 1. Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania.
  • 2. Jednakże gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.
  • 3. Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.

Jeśli strony zawarły przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego, to w razie gdy jedna ze stron uchyla się od jej zawarcia, druga strona może złożyć pozew do Sądu i żądać zawarcia umowy przyrzeczonej. W takim wypadku zgodnie z art. 64 Kodeksu cywilnego wyrok Sądu zastąpi oświadczenie tej strony i umowa dojdzie do skutku.

Z kolei jeśli strony zawarły przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości w zwykłej formie pisemnej, to w razie gdy jedna ze stron uchyla się od jej zawarcia, to druga strona może żądać jedynie naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej (tzw. ujemny interes umowny). W praktyce odszkodowanie takie będzie niewielkie. Będzie ono obejmować, m. in. koszt związany z negocjowaniem i zawarciem umowy przedwstępnej. Dodać należy, że strony mogą w umowie określić inny zakres odszkodowania i rozszerzyć je także o utracone korzyści.

Koszty aktu notarialnego

Nie bez znaczenia są także koszty związane z zawarciem przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości u notariusza. Sama taksa notarialna wyniesie przynajmniej 800-1000 zł. Notariusze ustalą indywidualnie taksę kierując się stawkami wskazanymi w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1473 z późn. zm.). Powyższe ma niebagatelne znaczenie dla wyboru formy zawarcia umowy przedwstępnej, bowiem koszt zawarcia umowy w zwykłej formie pisemnej jest znacznie niższy. Wybór formy zawarcia umowy przedwstępnej należy zatem do Ciebie i Twojego kontrahenta.

Wzór przedwstępnej umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego

W oparciu o własne doświadczenia udostępniam dla Państwa wzór przedwstępnej umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego, który zabezpiecza interesy kupującego. Umowa została sporządzona w taki sposób, aby zawrzeć ją w zwykłej formie pisemnej. Jeśli jesteś zainteresowany napisaniem innej umowy wg Twoich wytycznych, napisz proszę maila na adres biuro@skilex.com.pl.

Umowa-przedwstępna sprzedaży nieruchomości wzór

Pomoc prawna

Jeśli potrzebujesz pomocy prawnej przy zakupie nieruchomości, to chętnie Ci pomogę. Więcej informacji o zakresie moich usług w sprawach cywilnych znajdziecie Państwo pod adresem: https://www.skilex.com.pl/prawo-cywilne/