23 maja 2021 Piotr Szymczyk

Zaliczka czy zadatek – jaka jest różnica?


W obrocie prawnym funkcjonują dwie formy przedpłaty na poczet ceny – zaliczka i zadatek. Jakie są między nimi różnice?

Zaliczka

Pojęcie zaliczki nie jest uregulowane prawnie. Jest to część ceny, którą uiszcza się przed wykonaniem umowy. W przypadku wykonania umowy, zaliczkę zalicza się na poczet ceny. Z kolei jeśli umowa nie zostanie wykonana, to zaliczka podlega zwrotowi osobie, która ją uiściła. Co istotne zaliczka podlega zwrotowi bez względu na przyczynę niewykonania umowy.

Zadatek

W odróżnieniu od zaliczki pojęcie zadatku zostało uregulowane w art. 394 Kodeksu cywilnego. Zadatek wzmacnia wykonanie umowy, wobec tego że strony umowy przyjmują na siebie odpowiedzialność za niewykonanie umowy. W przypadku niewykonania umowy przez stronę dającą zadatek, strona otrzymująca zadatek może od umowy odstąpić i zatrzymać zadatek. Z drugiej strony w przypadku niewykonania umowy przez stronę otrzymującą zadatek ma ona obowiązek zwrócić drugiej stronie zadatek w podwójnej wysokości. Ponadto w razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała. Podkreślenia wymaga, że zadatek podlega zwrotowi w razie rozwiązania umowy oraz, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.

Zadatek czy zaliczka?

Strony powinny same zdecydować, czy wręcza się zadatek, czy zaliczkę, np. przez odpowiednie postanowienie w umowie. Ewentualnie może o tym też zdecydować jedna ze stron, np. zamieszczając odpowiednią frazę w tytule przelewu. Zaznaczyć należy, że co do zasady zadatek jest przekazywany przy zawarciu umowy (nie przed, ani po jej zawarciu). W takim wypadku, przy braku odmiennych ustaleń, kwota przekazana przez stronę po zawarciu umowy nie zostanie potraktowana jako zadatek. Co więcej wysokość wręczonej kwoty nie może samodzielnie przesądzić o tym, czy to będzie zadatek czy zaliczka. Nie ma bowiem przeszkód, aby zadatek wyniósł 100% świadczenia umownego.

Kiedy wpłacić zaliczkę a kiedy zadatek?

Od okoliczności faktycznych danej transakcji zależy, czy lepiej będzie wręczyć/otrzymać zadatek lub zaliczkę.

Przykład nr 1 (zaliczka):

W umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości strony postanowiły, że tytułem zaliczki strona kupująca wpłaca sprzedawcy 10% ceny, tj. 20.000 zł. Sprzedawca otrzymał lepszą ofertę zakupu nieruchomości za kwotę 220.000 zł.  W takim przypadku sprzedawca zwróci kupującemu zaliczkę (20.000 zł) i może sprzedać nieruchomość innej osobie za kwotę 220.000 zł. Osoba, która uprzednio wręczyła zaliczkę nie może domagać się od sprzedawcy zwrotu zaliczki w podwójnej wysokości, a jedynie zwrotu kwoty przez siebie wpłaconej tytułem zaliczki.

Przykład nr 2 (zadatek):

W umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości strony postanowiły, że tytułem zadatku strona kupująca wpłaca sprzedawcy 10% ceny, tj. 20.000 zł. Sprzedawca otrzymał lepszą ofertę zakupu nieruchomości za kwotę 220.000 zł.  W takim przypadku sprzedawca zanim przyjąłby lepszą ofertę musiałby od wcześniejszej umowy przedwstępnej odstąpić, a następnie zwrócić kupującemu zadatek w podwójnej wysokości (40.000 zł) i dopiero wtedy może sprzedać nieruchomość innej osobie za kwotę 220.000 zł. Sprzedawca byłby stratny na tym 20.000 zł, wobec czego decyduje się na sprzedaż nieruchomości osobie, która uiściła już zadatek. Osoba, która wręczyła zadatek, może domagać się od sprzedawcy zwrotu zadatku w podwójnej wysokości.

Na przedstawionych przykładach widać, że zadatek wzmacnia wykonanie umowy przez strony. Wobec tego zadatek należy stosować w tych transakcjach, na których wykonaniu nam bardzo zależy. Z kolei zaliczka zasadniczo może być stosowana przy umowach, w których nie jesteśmy do końca pewni, czy faktycznie chcemy wykonać umowę. Podkreślić jednak należy, że w razie niewykonania umowy po uiszczeniu zaliczki strona, która otrzymała zaliczkę może złożyć oświadczenie o potrąceniu. Może ona  bowiem potrącić zaliczkę tytułem odszkodowania za niewykonanie umowy, czy też wynagrodzenia za część wykonanych już prac.

Jeśli potrzebujesz umowy, która zabezpieczy Twoje interesy, to chętnie Ci pomogę w jej sporządzeniu. Więcej informacji o zakresie moich usług w sprawach gospodarczych znajdziecie Państwo pod adresem: https://www.skilex.com.pl/prawo-gospodarcze/

,